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姜春律师
朱效武律师
史微微律师
章浩律师
一、购房定金合同生效条件是怎样的
1、定金合同成立。定金合同成立是定金合同生效的前提，也是其必备要件之一。定金合同自定金交付时生效。
2、当事人具有相应的民事行为能力。任何合同的生效都要以当事人具有相应的民事行为要件。定金合同的生效需要当事人具有完全的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果，具有完全的意思表示能力进行意思表示。
3、意思表示真实。定金合同的内容应当是当事人的真实的意思表示。
4、定金合同的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。对合法的意思表示法律赋予其法律上的拘束力，不合法的合同不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效力。定金合同的内容和形式不得违反法律的强制性规定，也不得违反公序良俗。
5、实际交付定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。定金合同成立后，当事人应当依照定金合同的约定履行定金给付义务。
6、主合同有效。定金担保合同是当事人为担保主合同的履行的从合同，定金担保合同的效力依存于主合同的效力，主合同无效时，定金合同无效。但是定金合同另有规定的，定金合同的效力依其约定可以独立于主合同而存在。
二、定金合同出现失误如何救济
在定金合同方面当事人双方可以利用下列法律手段进行救济：
1、在订立合同时，如果双方约定定金担保的，则必须明确定金担保的性质。从我国现行的法律及司法实践来看，对五种形式的定金都予以明确的承认，因而当事人在合同中无需解释只需选择一种定金的名称即可，这样做既能够使合同内容明确，又能够确定当事人的权利义务。
2、在定金合同签订后，给付定金的一方应当依约给付定金，接受定金的一方也应当及时催告。不同性质的定金有不同的交付时间，除当事人约定外，定金的交付以不影响定金功能的发挥为前提。
因此，证约定金和违约定金于合同签订前后、合同履行前交付即可，立约定金则应在定金合同签订以后、主合同签订以前交付，成约定金则应于主合同订立之时交付最为恰当，解约定金在主合同签订后交付亦无不可。总之，无论何种形式的定金都是定金合同的生效要件，希望通过定金担保债权的当事人尤其要注意。定金的交付是决定其是否能受到定金的救济的前提。
3、当事人双方约定的定金为违约定金的。履行义务的一方可以对不履行义务的一方适用定金罚则。应当注意的是，这时的“不履行”不仅包括不能履行、拒绝履行，而且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条的规定，还包括“一方迟延履行或者其他违约行为。致使合同目的不能实现”的情况，同时其第2款又规定，“当事人一方不完全履行合同的应当按照未履行部分所占合同内容的比例，适用定金罚则”。因此，对于不完全履行、迟延履行导致合同目的落空的情况，当事人都可通过定金罚则寻求救济。
4、在因不可抗力、意外事件导致主合同不能履行的场合，合同的违约方可依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第122条的规定请求负责。此条前段规定“因不可抗力、意外事件导致主合同不能履行的，不适用定金罚则。”但是根据此条后段规定，如果因第三人的过错致使主合同不能履行的，根据合同之相对性，违约方仍接受定金罚则的惩罚。受定金处罚的当事人因此可获得对第三人的求偿权，可以因此寻求救济。
5、在当事人约定解约定金的情况下，如一方放弃定金或双倍返还定金解除主合同，另一方可以根据《合同法》第97条的规定，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，要求恢复原状，导致其他补偿措施，并有权要求赔偿损失，通过行使这些请求权获得法律的救济。
定金合同一定是围绕定金的，只有定金交完之后合同才是生效的。定金是不可以退的，有一方不履行定金合同就是违约，支付定金的违约是当事人不进行退还定金，收定金的违约是，要赔偿对方双倍的定金。所以合同要谨慎签订。
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