一、买卖不破租赁的例外拍卖房屋是其中之一吗?

无锡律师网 www.wx148.net

  一、买卖不破租赁的例外拍卖房屋是其中之一吗?
  
  买卖不破租赁的例外拍卖房屋是其中之一，被查封拍卖的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。买卖不破租赁的例外情形
  
  1、租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。
  
  2、先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
  
  3、租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。
  
  二、房屋拍卖的流程
  
  (一)拍卖前，查封房屋
  
  (二)拍卖前，评估房屋
  
  (三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)
  
  1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
  
  2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
  
  3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
  
  (四)第二次拍卖
  
  拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。
  
  (五)第三次拍卖
  
  对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。
  
  (六)变卖
  
  第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
  
  (七)所有权转移
  
  不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
  
  事实上，除了被拍卖房屋不适用于买卖不破租赁制度之外，像是动产或者说抵押以后出租的这些不动产都属于例外。而不动产被拍卖的原因无外乎于破产或者用来还钱，因此，这也要求我们，在购买不动产的时候要注意调查清楚是否存在着以上这些情况。
  
  

·房屋买卖合同管辖法院是哪个
      由于房屋买卖合同纠纷涉及的财产金额较大，因此很多人在遇到这类纠纷的时候，都会第一时间选择向法院起诉。而此时就需要知道房屋买卖合同管辖法院是哪个。接下来，就让我们来为您做具体解答吧。一、房屋买卖合同管辖法院是哪个《中华人民共和国民事诉讼法》第34条规定，下列案件，由本条规定的人民法...

·农村房屋买卖合同无效怎么办
      农村合同买卖合同无效怎么办，农村合同买卖无效的情况分为哪几种，如果自己不小心签订了这种无效的合同后怎么办。在合同签订的过程中存在几种情况，即合同无效、合同可撤销，合同的法律效力待定，由于农村的土地具有一定的特殊性，国家对于不符合条件农村房屋，一般按照无效原则处理。下面，我们将以下...

·有的承租人在房屋租赁期限内，可能因为一些原因而不能租住在这个
      有的承租人在房屋租赁期限内，可能因为一些原因而不能租住在这个地方，但此时又能退租，因此就想将房屋转租出去。但是进行房屋转租是会存在一定法律风险的。那到底房租转租的法律风险有哪些呢？我们一起在下文中进行具体了解。 一、房租转租的法律风险有哪些 承租人租赁房屋6个月以上的，应与出...

·回迁房是什么?
      回迁房是什么产权与商品房有何区别？回迁房作为一种政府在征地后赔偿给当地居民的房屋，其价格较市场上的商品房相比低了很多，所以受到很多人的青睐。但是往往您对回迁房不够了解，那么回迁房是什么产权与商品房有怎样的区别呢？就让我们跟着我们一起来了解一下吧！ 一、回迁房和商品房的区别是什么 ...

·指定的意定监护人可以继承房产吗？
      指定的意定监护人可以继承房产吗？指定监护人是否可以得到房产就要看实际的情况，只有在遗嘱中有特别的指定才可以得到，意定监护监督人，是由法院选任、就监护人对监护事务的执行情况定期向法院报告之人。意定被监护人应当是年满十八周岁、智力水平和精神状况正常的自然人。合同的相对方也就是意定监护...

·房屋租赁需要注意哪些问题1
      房屋租赁需要注意哪些问题1，要确定租给你房子的是不是房东本人，一定要拿一张房东的身份证复印件，有的时候可能会碰上二房东甚至是三房东，这样出现问题的可能性就比较大。2，要注意房子的安全问题，不能只图便宜。3，在签合同的时候要看清合同，明确维修责任，以免之后发生纠纷。4，租房子的押金...

·夫妻双方离婚后离婚房产如何分割
      无论是因为什么原因离婚，都是夫妻双方经过认真考虑和慎重思考之后的选择。这种选择因为牵扯到各方面的问题，容不得轻忽。而在处理离婚时的房产时，由于各种不同条件下购置的房产，在分配时候也要看具体情况而定。那么，婚后离婚房产如何分割，听我们为您一一道来。 　　一、夫妻一方婚前购...

·商品房买卖合同解除合同的条件
      (一)协议解除合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。(二)法定解除法定解除的情况很多，主要有以下情形：1、开发商隐瞒房屋真实情况构成...

·房屋购买合同找不到了怎么办
      可以补办合同，流程如下：1、可以到开发商或房屋所属房地局补办，一般是将留底的一份合同的原件拿给你看然后给你一份复印件，相关机构再在此复印件上盖章，法律效力同等原件。这里指的相关机构原则上是房屋土地资源管理局。2、购房合同如丢失可以登报挂失，不用公开房产证编号，因购房合同有自身的合...

·房屋在出租给他人的时候，此时房主与租客之间建立的是一种租赁关
      房屋在出租给他人的时候，此时房主与租客之间建立的是一种租赁关系，租客在一定时间内拥有对房屋的使用权，但是却没有所有权。因此房主也是可以在租房期间将房屋出卖给他人的。那要是房屋租赁期间发生买卖的该如何处理呢?为您解答。 (一)买卖合同有效。买卖合同是出租人与第三人就房屋所有权签订的...

·在我国离婚房子怎么定价格
      房子对于任何人来说，不仅是安生立命之所，同时，由于现在房价的高居不下，所以，在离婚时对于房产的争夺，经常会引发一些列的纠纷。很多时候，法院在处理房子产权的问题上。会对房子的总价值进行评估以后，再按照定价进行分割。那么，在我国离婚房子怎么定价格呢?您可以参考一下下面的资料。 一、在...