一、涉案房屋买卖不破租赁吗?

无锡律师网 www.wx148.net

  一、涉案房屋买卖不破租赁吗?
  
  涉案房屋并不需要遵守买卖不破租赁的规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条，该司法解释适用于执行异议、复议案件，可知制定目的并非在于为普通民事案件审理提供裁判规则，作为司法解释更非意在否定《中华人民共和国物权法》第一百九十条所确立的抵押权与租赁权相冲突时的判断规则，且鉴于该规定第三十ー条第一款系依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“所有权变动不影响租赁效力”规则所设的一般规定，参照“特别规定优于一般规定”的法律适用原则，就因实现在先抵押权而发生所有权变动的特别情形而言，仍应适用专门针对此情形的特别规定即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项。
  
  二、买卖不破租赁的例外
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  一般的房屋在建立租赁关系之后，由于买卖不破租赁规定规定限制，租赁主体的权益可以得到很好的保护，但是对于任何的涉案房屋，并不需要遵守该规定，故此任何人在建立租赁关系之前，需要事先考察该房屋是否具有合法性。
  
  

·买期房的法律风险是什么
      想必您都听说过期房，但您可能不知道的是，在一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，且由于是先付款后交房，在房屋交付之前存在很多的不确定性，因此也加大了购房者的风险。那么，究竟公民买期房的法律风险是什么呢？详细内容请在下文中进行了解。 一、买期房的法律风险是什么 期房实质上就...

·一、房产口头遗嘱有效条件？
      一、房产口头遗嘱有效条件有哪些口头遗嘱必须具备以下几个条件方才有法律效力：(一)口头遗嘱只能在危急情况下“订立”。法律规定只有在这种情况下立的口头遗嘱才有法律效力。(二)若“危急情况解除”而立遗嘱人没有死亡的，口头遗嘱即失效。如果处在生命垂危中的立遗嘱人经抢救而恢复了采用其他立遗...

·法院拍卖的房子限购吗？
      法院拍卖的房子限购吗?法院拍卖的房子在大多城市都不限购，但是不包括北京、广州、深圳、厦门、南京等这10多个城市。比如说北京，决定了法院在拍卖房产的时候，应该在拍卖公告中明确要求，房产拍卖人如果是自然人，其家庭或者个人应符合北京市的房产限购政策，否则将无法办理房屋产权登记手续。司法...

·如果离婚房子怎么分有贷款的
      如果离婚房子怎么分有贷款的 （一）、婚前按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割的情况： 1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，离婚按揭房怎么分? 该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对...

·离婚房屋过户需要什么手续怎么办理？
      在我国夫妻结婚后普遍都是要买房的，但是终究难逃离婚这一地步，离婚时对于房产的过户往往是最大的一个问题，它需要按照法定流程办理过户手续，那么离婚房屋过户需要什么手续怎么办理呢，我们通过下文来了解一下。 一、离婚房屋过户需要什么手续怎么办理？ （一）夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方...

·房屋是老伴名字我怎么立遗嘱？
      房屋是老伴名字我怎么立遗嘱？ 一、房屋是老伴名字我怎么立遗嘱? 只能处分自己的财产。中华人民共和国民法典第一千一百五十三条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。　　遗产在...

·夫妻离婚房产除名需要什么手续
      在结婚的时候，如果房产证上的名字是写的夫妻两个人的名字的话，那么离婚的时候肯定要针对房产的部分进行分割。不管法院是如何判决房产的问题，或者是夫妻双方自己决定将房产给了谁，肯定都会对房产证上的名字进行变更的。下面我们就为您介绍一下夫妻离婚房产除名需要什么手续? 一、夫妻离婚房产除...

·房子司法拍卖贷款可以吗？
      现在司法拍卖也是一种新兴的投资渠道，司法拍卖部分信息也会在互联网上进行公布，因此在一些不良资产空间有较好的发展空间，所以现在随着司法拍卖的流行，也就自然的产生了司法拍卖贷款的，那么房子司法拍卖贷款也是可以的吗？ 房子司法拍卖贷款可以吗？ 司法拍卖房产，法院要求成交7天内将成交款...

·农村砍伐房前屋后树木违法吗？
      农村砍伐房前屋后树木违法吗?农村砍伐房前屋后树木并不违法，根据《森林法》第三十二条规定，农村居民自留地和房前屋后个人所有的零星树木不用办理林木采伐许可证。所以，农民在自家房前屋后栽的零星树木，除珍贵稀有树木外，树木的所有权归个人所有。采伐时不必办理许可证。《森林法》规定“采伐林木...

·夫妻离婚房子如何过户？
      在一个家庭中，房产是夫妻双方最重要的资产，当双方感情破裂，无法继续生活，提出离婚的时候，需要对财产进行分割，其中当然包括房产。对于拿到房子的一方来说，应该尽快完成过户，这样才能真正享有对房子的所有权。那么，夫妻离婚房子如何过户？下面我们一起来看看我们的说法。 一、夫妻离婚房子如何...

·要怎么避免租房中介风险
      很多人租房都是会选择找房产中介机构，好歹有一个保障。但在通过房产中介租房的时候，也是有会有一些风险的，对于当事人来讲一旦产生风险那么就有可能给自身利益造成损害。那实践中应该要怎么避免租房中介风险呢？接下来，我们为你做详细解答。 一、要怎么避免租房中介风险 通过房产中介租房、买房...