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姜春律师
南京市存量房交易资金监管如何操作？
根据《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》规定，
1.南京市内城镇国有土地上存量房交易实行存量房交易结算资金监管，其中由房地产经纪机构促成成交的一并实行房地产经纪服务佣金监管。
2.监管的交易资金是指在存量房买卖合同中约定的，除定金以外的全部交易资金，不包含办理房屋过户等涉及的各项税费。约定的定金金额应不超过2万元；佣金是指在居间合同中约定的，交易双方应支付给房地产经纪机构的全部佣金。
3.南京市房地产市场管理处通过设立交易资金和佣金监管平台，委托南京市房屋置业担保有限公司(以下简称“交易保证机构”)与存量房交易双方签订交易资金监管协议，经房地产经纪机构促成交易的，房地产经纪机构亦应一并签订佣金监管协议，由买方将购房交易资金、交易双方将佣金交付给交易保证机构实施监管，待交易双方完成房屋转移登记手续后，交易保证机构按照监管协议的约定向卖方划转购房交易资金、向房地产经纪机构划转佣金。
4.下列房屋交易可以申请免除资金监管:
1、房屋产权交换的；
2、人民法院协助执行转移房屋的；
3、房屋拍卖的；
4、房屋共有人之间转让所占房产份额的；
5、交易双方为直系亲属的。（包括：配偶、子女、父母）。
直系亲属为同户籍的应提供户籍证明；为非同户籍的，应由户籍所在地派出所出具直系亲属关系证明。
申请免除监管的，交易双方需签署自愿放弃资金监管声明，获得批准后由交易保证机构出具交易结算资金免除监管证明。
5.资金监管协议的解除与监管资金的回退
1、在房屋转移登记受理之前，交易双方经协商终止交易的，交易双方持身份证明、资金监管协议、交易资金监管收款凭证共同到监管窗口提出解除申请，填写撤消监管协议申请书。（经委托的，经纪机构应派员共同到场并提交佣金监管收款凭证）交易保证机构根据合同的约定向监管银行出具划款通知单，通知开户银行将买方的交易资金本息划入买方结算账户，经委托的将佣金本息按佣金监管协议要求划入相关结算账户。
2、在房屋转移登记受理之后，交易双方终止交易的，由房屋登记机构出具解除交易证明，交易双方持房屋登记机构出具的解除交易证明，按上述要求办理解除资金监管相关手续。
3、买方办理购房贷款且贷款已发放，交易双方终止交易的，因贷款产生的利息由买方承担。买方需凭贷款银行出具的贷款结清证明，会同相关方按上述要求办理解除资金监管相关手续。
6.因交易双方或其中任一方违约，造成交易终止的，在交易双方未达成一致意见前，交易保证机构暂停划转交易资金及佣金且不承担由此引起的任何法律责任。
自2012年1月1日起施行。
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附件：交易资金和佣金监管程序
（一）、交易双方自行成交或经委托房地产经纪机构促成交易，且买方为全额付款的
1、交易双方持存量房交易合同、房屋所有权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到房地产交易登记部门的资金监管窗口（以下简称“资金监管窗口”）申请办理交易资金监管手续。经委托房地产经纪机构促成交易的（以下简称“经委托”），受托机构应派员到房地产交易登记部门的资金监管窗口协助办理相关手续。
2、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议。经委托的同时签订佣金监管协议。
3、买方将除定金以外的全部交易资金存入监管账户；经委托的，交易双方需分别将佣金存入监管账户。由交易保证机构开具交易资金监管收款凭证。有佣金的同时开具佣金监管收款凭证。
4、交易双方持交易合同文本、交易资金监管收款凭证及房屋转移登记所需资料到登记受理窗口申请办理房屋转移登记手续。
5、房屋登记机关核准房屋转移登记后，交易双方缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。卖方凭完税凭证、交易资金监管收款凭证到资金监管窗口办理划款手续。交易保证机构经复核，向监管银行开具划款通知单，通知银行将监管的交易资金本息划入卖方结算账户。经委托的同时通知开户银行将佣金本息划入房地产经纪机构结算账户。
（二）、交易双方自行成交或经委托成交，且买方需办理住房贷款的
1、买方持银行办理贷款所需的相关资料到贷款银行办理贷款预审批手续。经委托的应派员协助办理相关手续。
2、经贷款银行审核同意放贷的，向买方出具贷款审批意见书,同时交易双方分别在该行开设个人银行结算账户。
3、交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请办理交易资金监管手续。经委托的应协助交易双方办理相关手续。
买方持借款合同、抵押合同、抵押申请表、抵押价值协议书、银行授权委托书、买方授权交易保证机构办理领取房屋所有权证、办理国有土地使用权证及房屋抵押登记手续的委托书、卖方授权交易保证机构办理国有土地使用权证的委托书向交易保证机构申请贷款担保。
4、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。
5、买方将除定金以外的首付款存入监管账户，经委托的，交易双方需分别将佣金存入监管账户，由交易保证机构开具交易资金监管首付款收款凭证。有佣金的同时开具佣金监管收款凭证。
6、交易保证机构向贷款银行出具担保承诺书，为买方购房贷款的提前发放向银行承担担保责任。
7、交易双方持交易合同文本、交易资金监管首付款收款凭证及房屋转移登记所需资料到登记受理窗口申请办理房屋转移登记手续。
贷款银行在交易双方申请转移登记次日起三个工作日内将贷款划入监管账户，交易保证机构确认贷款到账后通知房屋登记机关办理核准登记。
若银行在三个工作日内未能发放贷款，房屋登记机关委托交易保证机构书面通知交易双方办理撤件手续，撤件后由买房人另行寻找其他贷款银行申请购房贷款。
8、房屋登记机关核准房屋转移登记后，交易双方缴纳相关税费。卖方持完税凭证、交易资金监管首付款收款凭证到资金监管窗口办理划款手续。交易保证机构核查后，向监管银行开具划款通知单，监管银行于通知的次日将监管的交易资金本息划入卖方结算账户。经委托的同时通知监管银行，监管银行于通知的次日将佣金本息划入房地产经纪机构结算账户。
9、交易保证机构为买方代办国有土地使用权证、房屋抵押登记，并在划款后四十个工作日内通知买方持身份证领取房屋所有权证和国有土地使用权证。
（三）、卖方房屋有抵押贷款需使用交易资金先解押后交易，且买方为全额付款的
1、交易双方持房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方的身份证明、户口簿、婚姻证明（如不满18周岁需提供户口簿或出身证明）、卖方贷款的借款合同、抵押合同等资料向交易保证机构申请解押担保服务。
2、交易保证机构进行审查，若审查通过，交易双方进入交易资金监管程序。若审查未能通过，卖方需自行筹款解除房屋抵押后方可办理交易资金监管手续。
3、交易双方与交易保证机构签订存量房解押担保服务等合同文本、提交授权交易保证机构办理相关手续的委托书等文书。
4、交易双方持存量房交易合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请交易资金监管。
5、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。
6、买方将除定金以外的全部交易资金存入监管账户，经委托的，交易双方需分别将佣金存入监管账户，由交易保证机构开具交易资金监管收款凭证。有佣金的同时开具佣金监管收款凭证。
7、交易双方持房屋所有权证、存量房交易合同、交易资金监管收款凭证到预告登记受理窗口申请办理房屋转移预告登记手续。预告登记生效后，若有关部门对预告登记的房屋进行查封时，房屋登记机构、交易保证机构应当有义务说明该预告登记的担保效力和顺位效力。
8、交易保证机构在确认预告登记生效后用买方存入监管账户的交易资金为卖方归还银行的抵押贷款，办理卖方抵押登记注销手续。
9、交易保证机构持预告登记证明等材料为交易双方到登记受理窗口办理房屋转移登记手续。
10、转移登记手续办结后，交易保证机构向监管银行开具划款通知单，监管银行于通知的次日将监管的剩余交易资金本息划入卖方结算账户。经委托的同时通知监管银行，监管银行于通知的次日将佣金本息划入房地产经纪机构结算账户。
11、交易保证机构通知买方持身份证领取房屋所有权证。
（四）、卖方房屋有抵押贷款需使用交易资金先解押后交易，且买方需办理住房贷款的
1、交易双方持房屋所有权证、国有土地使用证、交易双方的身份证明、户口簿、婚姻证明（如不满18周岁需提供户口簿或出身证明）、卖方贷款的借款合同、抵押合同等资料向交易保证机构申请解押担保服务。
2、交易保证机构进行审查，若审查通过，交易保证机构向买方出具审查核准通知单，交易双方进入网上签约程序。若审查未能通过，卖方需自行筹款解除房屋抵押，方可办理房屋转移登记手续。
3、交易双方与交易保证机构签订存量房解押服务等合同文本、提交授权交易保证机构办理相关手续的委托书等文书。
4、买方持审查核准通知单及银行办理贷款需要的资料到监管银行办理贷款预审批手续。经委托的机构应派员协助办理相关手续。
5、贷款银行向买方出具贷款审批意见书,交易双方分别开设个人银行结算账户。
6、交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请交易资金监管。
同时，买方持借款合同、抵押合同、抵押申请表、抵押价值协议书、银行授权委托书向交易保证机构申请贷款担保。
7、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。
8、买方将除定金以外的首付款存入监管账户，交易保证机构开具交易资金监管首付款收款凭证。
9、交易双方持房屋所有权证、存量房交易合同、交易资金监管首付款收款凭证到预告登记受理窗口申请办理房屋转移预告登记手续。预告登记生效后，若有关部门对预告登记的房屋进行查封时，房屋登记机构、交易保证机构应当有义务说明该预告登记的担保效力和顺位效力。
10、交易保证机构向贷款银行出具担保承诺书，为买方的贷款提前发放向银行承担担保责任。
11、交易保证机构在确认预告登记生效后用买方存入监管账户的首付款为卖方归还银行贷款，办理卖方抵押登记注销手续。买方存入监管账户的首付款金额低于卖方应归还房屋贷款金额的，不足的部分由卖方补足。
12、交易保证机构持预告登记证明等材料为交易双方到房屋登记机关代为办理房屋转移登记手续。
贷款银行在交易双方申请转移登记次日起三个工作日内将贷款划入监管账户，交易保证机构确认贷款到账后通知房屋登记机关办理核准登记。
若银行在三个工作日内未能发放贷款，房屋登记机关委托交易保证机构书面通知交易双方办理撤件手续，撤件后由买房人另行寻找其他贷款银行申请购房贷款。
13、转移登记手续办结后，交易保证机构向监管银行开具划款通知单，通知监管银行将监管的剩余交易资金本息划入卖方结算账户。
14、交易保证机构为买方代办国有土地使用权证、房屋抵押登记，并在划款后四十个工作日内通知买方持身份证领取房屋所有权证、国有土地使用权证。
15、其中由房地产经纪机构促成成交的一并实行佣金监管.
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