有时候购房合同都已经签订了，但可能开发商或卖房者出现一些意外

无锡律师网 www.wx148.net

  有时候购房合同都已经签订了，但可能开发商或卖房者出现一些意外，最终导致合同被解除。在这种情况下，购房者就需要重新去看房然后才能购买，就有可能导致房价上升。那么实践中，合同解除后赔偿房屋升值损失吗？我们一起在下文中进行了解。
   一、合同解除后赔偿房屋升值损失吗
  买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿;有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。
  律师认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不够。2003年3月24日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失(如房屋升值部分)不进行保护，对买房者明显有失公平。
  综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在司法实践中应正确理解和适用《合同法》的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。
   二、房屋升值部分如何确定
  对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应出现了一些判例，上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
  律师认为，上海高院的上述规定，有一定的可操作性，可以借鉴到我院对该类案件的审理中。最后，有一点要明确的是，支持房屋升值部分的损失得前提，必须是守约方完全履行了合同义务，比如全额交付了购房款等。
  严格来讲，要是因为开发商的原因在签订了购房合同之后，又导致购房合同被解除的话，此时开发商是需要承担责任的，具体包括违约责任、因合同解除给购房者造成的损失等等。也就是说，购房合同解除后赔偿房屋升值损失。
  
  
  

·买房提前还款违约金
      目前，贷款是我们日常生活中常常碰到或亲身经历的事，人们也在为还贷的一些程序而苦恼。拿房贷来说，人们借了房贷之后，如果有余力提前还款，那么应该如何处理买房提前还款违约金呢?下面就由来明确这一问题。1、须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款。2、贷款...

·房产被拍卖买卖不破租赁适用吗？
      房产被拍卖买卖不破租赁适用吗不适用，《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、买卖不破租赁的例外1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，...

·一、房产婚前财产分割时可以要求均等分割吗?
      一、房产婚前财产分割时可以要求均等分割吗? 婚前购置的房产，分两种情况，一种是婚前一方首付按揭，婚后共同还贷，产权登记在首付方名下的房产;一种是婚前一方首付按揭，婚后共同还贷，产权登记在双方名下的房产。婚前购置房产的不同方式，在离婚财产分割时当然也有所不同。 第一种 婚前一方...

·我名下有按揭房离婚可以净身出户吗？
      我名下有按揭房离婚可以净身出户吗？ 可以，前提是双方协商好； 净身出户需要什么证据? 私自转移存款。对方收入很高，但是却不见存款时，另一方平时可注意搜集线索，必要时由律师出面调查，法院审判阶段也可要求对方说明收入的用途。 私自馈赠、买卖。如果出现一方私自出售夫妻共同财产、...

·甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有
      甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币(大写)_____________。 1、房屋状况(请按《房屋所有权证》填写) 房屋座落： 幢 号 室 号 建筑结构 总层数 建筑面积(平方) 用 途 2、该房屋的所有权证号为：_____________...

·一房二卖怎么处理
      一房二卖怎么处理 1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人...

·解除房屋租赁合同条件有哪些
      签订房屋租赁合同以后，当事人可能会因为一些原因想要解除合同。但是，房屋租赁合同不是随便就能解除的，法律中规定必须要满足一定条件才行。那么，解除房屋租赁合同的条件有哪些？我们一起在下文中进行了解。 一、解除房屋租赁合同条件有哪些 我们先来看看《合同法》是怎么规定合同解除问题的：...

·购房解约违约金是多少？
      购房解约违约金是多少?根据《合同法》第一百一十四条的规定，一般对于违约金没有明确的计算方法，当事人可以通过在合同里面约定来确定违约金的数额。但是根据相关解释的规定，最高不能超过百分之三十。如果是约定定金，则不能超过百分之二十。二、购房时违约怎么办根据《合同法》的规定，只有当买卖一...

·法律规定按揭房婚前加名可以吗？
      法律规定按揭房婚前加名可以吗？ 法律规定按揭房婚前加名可以吗? 可以。但一般情况下银行和房管局在房屋存在抵押的情况下是不允许变更所有人的。不过现在婚后仍还贷款，这时的支出属于两个人的，以现在法律来看房子也是属于不贷款一方的财产。 婚前贷款买房，婚后加名的问题5种情况 1、...

·农村房屋买卖手续是怎么样的？
      回到农村可以发现，农村的房屋不再是以前那种单调没有特色的平民房屋，而是一些高至五六层的楼房。因为农村的土地资源丰富，所以很多人利用这个资源建起了楼房，很多楼房建好了都会进行出租和售卖。那么农村房屋买卖的手续是怎样的呢?下面我们来了解一下。 农村房屋买卖的手续是怎样的 买卖双方...

·夫妻离婚房子贷款怎么办理吗？
      离婚之后连锁出现的问题纠纷一直是解决的难题，在关于财产分割上纠纷不断，一般财产分割的前提是双方共有的财产，个人财产不分割还是归个人所有，而房产更多的是贷款购买的，因此在房产分割上更难解决，那夫妻离婚房子贷款怎么办理吗？下面就详细介绍。 一、夫妻离婚房子贷款处理规定 以按揭贷款方式...