房地产破产清算偿还顺序是什么

无锡律师网 www.wx148.net

  房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。
  
  
  

·公司破产的以前的合同还有效吗
      公司破产的以前的合同还有效吗有效，根据《企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催...

·公司要破产,合同到期了怎么办？
      破产，是指公司资金链断裂，无法还债的情形。在经济活动中，职工如果面临公司要破产，合同到期了的情况，应当熟悉相关规定，了解破产条件、破产程序及破产清偿顺序，根据清偿顺序，要求公司支付所欠工资、保险及补偿金。那么，破产的条件是什么，破产程序包括哪些，为您解答。 一、破产条件 公司...

·公司申请破产 注册资本
      公司申请破产 注册资本每年都有许多的公司要面临破产和注册资本这两个问题。这两个严肃的问题如果处理不当将影响着这个公司未来前途的发展以及个人资本的限制，所以关于公司公司申请破产注册资本的问题。我们为您整理了以下内容。一、破产申请破产申请的意义破产申请是破产申请人请求法院受理破产案件...

·民法总则个人破产的规定是什么?
      民法总则个人破产的规定是什么？ 随着《民法典》（2021年1月1日起实施）颁布，《民法总则》将废止。 其实个人宣告破产是针对一些特殊人群来说的。比如说公司当中的主要负责人，因此普通公民不会涉及到个人破产的相关程序。不过我国《民法典》当中对于个人破产也有所提及，您也可以大概的了...

·破产管理人清算期间账务处理的程序
      破产管理人清算期间账务处理的程序 一、清算期间是什么 清算是指由于企业破产、解散或者被撤销，正常的经营活动终止，依照法定的程序收回债权、清偿债务，分配剩余财产的行为。按照税法规定，纳税人依法进行清算时，其清算所得，应当按规定缴纳企业所得税。这时企业的财会部门应及时处理好相关的税...

·破产法清偿顺序
      根据诉讼法中企业破产法第一百一十三条规定：破产的财产要首先将破产的费用以及所欠的费用还清，剩下的欠款按先后顺序来 ：第一、破产的人欠员工的工资，医护补贴，伤残帮助等这些应该要放到职工的账户或者理疗的保险中，还要要将法律法规中所规定的给员工所给的补偿。第二、破产的人除上面的那些要求...

·公司破产可不可以不给员工赔偿金?
      公司破产可不可以不给员工赔偿金? 公司破产可不可以不给员工赔偿金? ?不可以。依据破产法的规定，公司破产后职工的工资、社会保险等费用是具有优先受偿权的，所以企业要用破产财产清偿这些费用。 《企业破产法》 第一百一十三条　破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序...

·破产人给他人提欧共抵押担保法律处理步骤
      破产人给他人提欧共抵押担保法律处理步骤 一、确认破产财产 破产财产指用以清偿债务的全部财产，主要包括： （1）宣告破产时破产企业经营管理的全部财产； （2）破产企业在破产宣告后至破产程式终结前所取得的财产； （3）应当由破产企业行使的其他财产权利。已作为担保物所担保的债务数额的...

·破产债权申报要符合什么条件
      破产债权申报要符合什么条件 一、破产债权申报要符合什么条件 破产债权是针对破产人，并原则上基于破产宣告而发生的一种财产上的请求权。所谓可以通过破产程序得到满足，就是经过债权人申报债权并得到查实后，从破产财产中得到清偿。破产债权既区别于可以从破产财产中优先拨付受偿的破产费用请求权...

·股东退出公司后，技术股东怎么清算
      股东退出公司后，技术股东怎么清算在股东协议中约定了技术所占股份的，清算时按照比例进行。根据投资者出资入股方式的不同，公司可以分为技术入股型公司与非技术入股型公司两类。根据技术成果产业化的实践，技术入股型公司有着丰富的内涵，具体表现为三层含义：一是该公司组织形式为股份有限公司或有限...

·《外商投资企业清算办法》废止后的规定？
      《外商投资企业清算办法》废止后的规定？ 一、适用法律确定 《外商投资企业清算办法》废止后，外商投资企业的解散和清算工作，按照《中华人民共和国公司法》和外商投资法律、行政法规的相关规定办理。外商投资法律和行政法规有特别规定，而《中华人民共和国公司法》未作详细规定的，适用特别规定。...