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姜春律师
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史微微律师
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1. 根据《合同法》第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了出租人同意转租的推定，出租人在明知情况下未在6个月内提出异议，则不得以不同意转租为由主张解除合同或认定转租合同无效。
3. 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。
4. 2011年10月6日，李某将某商业街的商业大厅出租给张某，租期为2011年10月6日至2016年10月6日，租金每年5万元，一年一交，上交租制，合同约定未经李某同意张某不得将房屋转租他人。张某租用此厅后一直从事品牌服装经营，2013年5月20日，张某将该品牌服装经营权及店面转兑给蒋某，并与蒋某签订房屋租赁合同，将租用李某的大厅也一并转租给蒋某，租期至2017年5月20日。2013年8月9日，李某发现张某在其不知情的情况下将房屋转租，遂找到张某，要求收回房屋，张某以其一直如期缴纳租金为由拒绝了李某。2013年9月2日，李某将张某诉至法院，请求法院确认张某与蒋某签订的转租合同无效，并解除原租赁合同。
5. 法院经审理认为，本案房屋由张某承租后转租给蒋某，其二人签订的租赁合同应为转租合同。张某与李某签订的原租赁合同中明确约定“未经李某同意张某不得将房屋转租他人”，且李某在张某将房屋转租后六个月内明确提出异议。根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意而进行转租，出租人可以解除合同。如果出租人知道转租事实，且在六个月内未提异议的，转租合同有效，反之无效。另外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。综上，法院认定张某与蒋某签订的转租合同无效，张某的擅自转租行为对于原租赁合同已经构成违约，故判决解除李某与张某签订的房屋租赁合同。
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