签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？

无锡律师网 www.wx148.net

  1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 　　第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任

  3. 原告陈长望与被告四川天泰置业发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长望的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告四川天泰置业发展有限公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

  4. 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，内容真实，没有违反法律、法规强制性规定。双方对违约金的约定也是相互对等标准，应合法有效。协议中所约定被告安置给原告的第一套“天泰•凤翎锦绣”1号楼25层2号房屋的办理产权证及土地使用权证的时间及违约责任是2012年5月31日交房后的18个月内，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告虽按约定的交房时间向原告交付了第一套安置房屋，但按上述办证时间的约定，被告应在2013年11月30日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，但被告至原告起诉时即2017年2月24日仍未给原告办理此两证，逾期办证近三年零一个月时间，已构成违约。因此，被告应当承担违约责任。对于被告应向原告安置的第二套“天泰•凤翎锦绣”18号楼13层1号房屋，按《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的交房时间和违约责任是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。而在实际履行中，被告于2016年10月18日发布公告要求原告等被拆迁户办理结算入住手续的截止时间是2016年11月15日止，但原告并未前去办理结算接房手续，由于原告未提供未接收该房是被告方过错造成的证据，故应确认被告公告中载明的办理结算入住手续的截止时间为被告向原告履行交付第二套房屋的时间。即便如此，被告就此套房屋的交房时间已逾期向原告交付近两年时间，亦已构成了违约行为。因此，被告亦应承担违约责任。鉴于原告对第一套房屋主张的逾期办理两证的违约金的诉讼请求是2万元，对第二套房屋主张的逾期交房的违约金的诉讼请求是4万元，是对合同违约金进行的主动调减，远远低于合同约定的违约金标准，且被告逾期办证及逾期交房的过错责任均在于被告。故原告要求被告支付违约金的两项诉讼请求，于法有椐，本院予以支持。至于原告要求被告立即办理第一套房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故本院亦予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭答辩及对原告提供的证据予以质证，应自行承担不利的法律后果。

  5. 本案裁判结果

  一、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告陈长望办理位于达州市通川区北外胡家坝社区“天泰•凤翎锦绣”1号楼25层2号房屋产权的相关证书；

  二、被告四川天泰置业发展有限公司于判决生效之次日向原告陈长望支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金2万元及逾期交房违约金4万元，共计6万元。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  

·关于有偿使用宅基地
      按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的...

·不动产权证包括哪三证？
      不动产证三证合一在原来包括契证、房产证和土地证。而现在契证已经取消了，改成了完税通知书，具体介绍如下： 1、房产证：房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋...

·共有住房承租权能否变更？
      1. 公房承租权与承租人是否符合承租公房的条件密切相关，在公房承租人死亡后其民事主体资格消灭，当然不再享有公房承租权了。　法律规定遗产必须是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房不属于公民个人所有的财产，公房承租权在公民死亡后即消灭，公房承租权不属于公民遗留的合法财产，不能继承。在...

·买卖合同最终未能订立，中介公司有权主张违约金吗？
      1. 2004年6月12日，上海搏邦地产投资顾问有限公司（以下简称搏邦公司）与毛艺霖（买受方）和案外人庄焕华、庄静雯（出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定搏邦公司作为居间人将案外人坐落于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给毛艺霖购买，该房总房款为人民币2,4...

·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗？
      1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买...

·合伙买房如何避免风险，合伙买房的风险怎么避免？
      合伙买房存在着一定的风险，如果共同购买一套商品房，那么上方都是是房屋共有人，房屋权属证书中会体现房屋共有人和共有份额，另外双方可以申请颁发房屋共有权证。
    合伙买房如何避免风险：
   ...

·南京买房落户政策规定
      

    很多购房人关心在当前商品房限购令的背景下，南京一直以来的买房落户政策会不会发生变化。
对于这个问题，律师解答说，目前南京买房落户的政策尚无变化，南京目前的买房落户政策出自2004年6月19日起施行的《南京市户籍准入登记暂行办法》，...

·农村宅基地是否能继承？
      农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。 需特别指出的是，将来继承的房...

·房改房买卖合同效力怎么界定？
      1. 房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工...

·买了公共保障性住房，合同有效吗？
      1. 刘某某通过北京某房产集团公司（以下简称：某房产公司）的宣传得知该公司在出售范庄在建楼房，于是到售楼处了解情况，工作人员介绍了该在建楼房可以办产权，系商品房以及楼房的户型、面积、房款等相关情况，刘某某在该公司的宣传之下就相信了该楼房是商品房可以办理过户手续，遂于2012年5月...

·回迁房可以购买吗？
      1. 回迁房属于中国拆迁政策的产物，一般是开发商在征收土地时承诺赔偿给拆迁户的房屋。每一个楼盘基本都有回迁房，相对于市面上的商品房来说，它的价格相对低一点。 2. 因为回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉。具体进行买卖交易时要分两种情况来说。第一种就是...