其实在拆迁改造的过程当中，有的时候虽然说都属于回迁房，但是性

无锡律师网 www.wx148.net

  其实在拆迁改造的过程当中，有的时候虽然说都属于回迁房，但是性质可能就不一样.而且近几年来，因为购买回迁房而引起的住房合同纠纷实际上也为您提了一个醒。在购买回迁房的时候一定要注意回迁房有没有国家颁布的房产证。下面我们就为您介绍一下在我国回迁房有没有房本是否有规定?
  
  一、在我国回迁房有没有房本是否有规定?
  
  回迁的如果是商品房，当然有房产证，契税证明，出入性质土地证。
  
  回迁的如果是安置房，不是商品房，没有房产证的。
  
  需要房主持有安置房5年之后，凭安置协议，缴纳土地出让金，契税，才可办理商品房房产证。
  
  二、买回迁房注意什么问题?
  
  (一) 未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效
  
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
  
  (二)房屋交易税由买方负担的约定是否有效
  
  回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。
  
  对于房屋交易双方约定屋交易税由买方负担，这一约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。
  
  (三)需要特别注意的问题
  
  1、严防“一房数卖”
  
  回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。
  
  2、必须约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  3、买方要留尾款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  4、要求卖方的配偶签名
  
  实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
  
  5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  
  因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。
  
  回迁房是分两种形式的。第一种是该土地是属于出让方式而获得的话，这种回迁房就是类似于商品房，这就有房产证的。还有一种回迁房就是安置房，这种性质的土地是划拨土地性质，这就没有房产证。需要住满五年，并且补交土地出让金以后才可以办理房产证。
  
  

·房产诉讼的注意事项有哪些
      随着市场经济的发展，城市化进程的推进，房地产业的迅速发展，人民法院受理的房地产纠纷案件数量逐年增加，而在进行房产诉讼时，我们还需要注意相关事项。那么，在实践中，房产诉讼的注意事项有哪些呢？详细内容请在下文中进行了解。 一、房产诉讼的注意事项有哪些 1、一裁终局。 如果购房...

·二手房买卖常见的纠纷都有哪些
      实践中，最让购房者烦恼的事就是遇到二手房买卖纠纷问题。那么在实践中，二手房买卖常见的纠纷都有哪些呢？作为二手房的购房者，您一定要知道这些常见的购房纠纷，并学会避开这些纠纷，这样您才能顺利的买到称心如意的二手房。具体而言，二手房买卖一般有哪些纠纷呢？下面将为您做一个较为详细的阐述。...

·离婚的话女儿这处房子归女儿所有吗?
      离婚的话女儿这处房子归女儿所有吗? 《中华人民共和国婚姻法》中有关内容的规定 第三十一条男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。 第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行...

·租房合同协议书范本
      租房合同协议书范本 在租房的时候当事人之间最好是协商约定了就钱的一份纸质的合同，这样对彼此的利益都是一种保障，而根据我国法律中的规定要是租房期限出过了6个月的话，就是必须要签订合同的。但是这个租房合同协议书该怎么写呢?可能很多人就不清楚了，下文中我们为你做详细解答。 房屋租赁...

·商品房退房流程是什么?
      商品房退房流程是什么？在生活中，有许多购房者，收到开发商交付的房屋后，发现房屋不符合购房合同的约定，但不知道能不能退房，更不知道商品房退房的流程是什么。按着我国法律规定，只要开发商交付的房屋满足退房的条件，就可以退房。具体来说商品房退房流程是怎样的呢?请一起通过下文进行了解吧。 ...

·二手房中注意的细节有哪些
      二手房中注意的细节有哪些一、二手房中注意的细节有哪些 细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人...

·一、落户租房网签备案流程有哪些?
      一、落户租房网签备案流程有哪些?1、出租房和承租人需要协商好，对房租、付款方式、期限等需要确定好，在整个租赁期间，出租人不可以任何理由，提高房子的租金。2、支付租房自己的方式分为三种，分别是以年为单位交付租金、以半年为单位交付租金、以季度为单位支付租金。3、如果说出租人要求承租方...

·法院能查封过户给孩子的房产吗
      可以被查封。首先为了逃避债务，将财产转到子女名下，属于无偿赠的合同，有效；其次，合同法规定了债权人撤销权，债权人可以在知道或者应当知道该事由（财产变动）之日一年内行使，撤销你与子女的赠与合同，所以，是可以被查封的。再次，如果你的房产上已经存在抵押权且办理了抵押登记的，是可以对抗善...

·成都房屋拆迁补偿标准是什么？
      成都房屋拆迁补偿标准是什么？一、成都房屋拆迁补偿标准是什么 货币补偿安置为房屋评估价的30%，非住宅补贴评估价的20%;临时安置补助费计算6个月，每户每月1200元，一次性发放;物管费补贴一次性给予5年，1元/㎡一个月;搬迁奖励，规定期限搬迁，每户奖励500元/㎡，最高6万。 二...

·最近很多朋友都在为农村老房屋产权纠纷困扰，因为对法律知识欠缺
      最近很多朋友都在为农村老房屋产权纠纷困扰，因为对法律知识欠缺感到无从下手十分焦急。其实农村老房屋产权纠纷起因有很多种，对应解决方式也各有不同。我们我们今天就根据不同成因来整理了农村老房屋产权纠纷解决办法，希望可以解您目前燃眉之急。 一、土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷案件 因...

·宁乡房屋拆迁补偿是怎样的？
      宁乡房屋拆迁补偿是怎样的？ 宁乡县征地补偿安置实施办法 第一章 总 则 第一条 为做好征地补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿实施办法》等法律、法规、文件精神，结...