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姜春律师
朱效武律师
史微微律师
章浩律师
买卖合同标的物瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。
(1)物的瑕疵担保义务，也称为质量瑕疵担保义务，是指出卖人就其所交付的标的物具备约定品质或者法定品质，不存在物的表面瑕疵或者隐蔽瑕疵所负的义务。
A.质量瑕疵担保责任的条件包括质量瑕疵于标的物交付时存在;买受人不知道标的物有质量瑕疵;买受人就受领之物已经进行检验，并通知了出卖人。
B.因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的:买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同;买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
C.其他违反质量瑕疵担保义务的，出卖人承担不适当履行的违约责任。
(2)权利瑕疵担保义务:是指出卖人就其所转移的标的物担保不受他人追及和不存在未告知权利负担义务。包括出卖人对出卖的标的物享有合法的权利【具有所有权或者处分权】;出卖人应当保证其出售的标的物不存在任何未曾向买受人透露的他人可以主张的权利;出卖人应当保证其出售标的物没有侵犯他人知识产权等。出卖人承担权利瑕疵担保责任的条件包括权利瑕疵在合同订立时即已经存在，且在合同履行时未清除【合同有效成立后产生的权利瑕疵仅产生违约责任】;买受人不知情【买受人在订立合同时不知权利瑕疵存在】。对于买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担权利瑕疵担保义务。
合同权利瑕疵是指对合同标的物欠缺所有权、处分权、或者有买受人所不知的权利负担，包括：
①出卖人无所有权[效力未定]或者处分权受到担保物权、优先权、共有权等的限制;
②出卖人的行为构成对他人的知识产权的侵犯【出卖人违反法定义务，则合同一般无效】。
·签订房屋买卖合同应注意的问题
订立房地产买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：
一、开发商销售的商品房是否符合下列条件：
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