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姜春律师
朱效武律师
史微微律师
章浩律师
一、在我国土地使用权由谁出让?
1、土地使用权出让合同订立原则
建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。
土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有建设用地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
目前签订的出让合同，主要使用的是国土资源部和国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(以下简称文本)。该文本的大部分内容系格式条款，不允许出让人和受让人自由约定。比如文本第二条规定，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围，合同双方不能作出违反该规定的约定。再如文本第三十二条关于闲置土地的认定及处置规定，也系法规强制性规定，双方也不能另行约定。
协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。
根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
2、土地使用权出让合同主体
合同出让人一方只能是市、县人民政府土地行政主管部门，不能是开发区管委会、乡镇政府和国土部门的派出机构。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第二条规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效，本解释实施前，订立的合同在起诉前经国土部门追认的，可以认定有效。因此双方不能自由约定由国土部门以外的其他主体来签订出让合同。这是因为，根据《国家土地管理局〈对出让国有土地使用权有关问题请示〉的答复》(1991国土函字第71号)意见，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的“市、县人民政府”，所指“市”包括全国各级市;所指“县”不包括市辖区。开发区管理委员会不具备土地使用权出让的主体资格。
二、土地使用权变更登记
1、借款合同、(最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款出让流程合同)、土地使用权抵押合同(含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记)、土地使用证、地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》。
2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、《土地登记法人代表身份证明书》、法人代表身份证复印件;属个人的要提交身份证复印件或户口簿;委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。
3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明：出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。
4、下列不同的情况，提交不同的材料：
(1)若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等，并由抵押权人见证;
(2)属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见;属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见(本款材料在抵押变更登记时抵押金额无增加的和债务人无变化的不需提交);
(3)抵押物权属股份(合伙)制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行监证;
(4)属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明;属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明;若已办理房地产权证，必须提交房地产权证;已建有房屋，未办理房产权证的必须提交房管部门(或抵押人)未办理房产权证和房产抵押的证明 (或承诺书)、房产来源的证明文件;
(5)以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明;
(6)对外抵押的需提交国家主管部门批准文件;
(7)土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表;若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。
(8)在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。
(9)在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建委在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。
5、需要提交其它有关规定的资料。
6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名;提交的资料按本表指定的位置粘贴好。
土地所有权是国家所有，我们只是拥有使用权，一般土地出让使用权都是由市、县人民政府土地行政主管部门负责出让合同的签订。国家对于土地使用权的变更登记也有一套详尽的流程，为防止一些土地使用权纠纷案例出现，所以我们一定要将变更登记流程了解清楚。
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