物业公共区域业主拥有的权益

无锡律师网 www.wx148.net

  无偿利用业主共用财产，进行有偿经营的方式是：利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租；利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位，收取停车费；利用大量物业地下室，对外出租，获取租金；利用地下车库，重复二次收取管理费用等。

  导致这么多问题的核心是什么呢？就是社区业权分配问题。业权分配的核心是什么？华远集团早在两年前就提出了业权分配，并成为这一制度的首个实验者，华远集团负责人说，业权分配实际上就是解决“三清”，算清楚、说清楚、分清楚。

  所谓算清楚，就是对业主按平方米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚，占1%的比例有1%的投票权，占10%的比例有10%的投票权。说清楚，就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库，如果成本已经在房价中摊销了，就要“告诉”业主由于成本已摊销，车库归业主，开发商一个不占；而比如有的会所成本没有摊到房价里，也要跟业主说清楚，“权利是开发商的，那么收益也是开发商的”。而分清楚，即根据业主所持有物业在整个物业中的比例，在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配，包括土地、围墙、道路等各个方面。

  该负责人说，业权分配清楚以后，业主跟物业公司就不再是对立的关系，物业公司只是替业主打理物业，替业主赚钱，并以此收取一定的管理费用。从某种程度上说，业主和物业公司的利益就捆绑在了一起。同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷，而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

  对于业主来说，不能眼睁睁看着自己的合法利益被别人轻松占据，寄希望于物业公司或者开发商的良心发现肯定是不现实的。中国消费者协会消费指导部主任王前虎表示，目前开发商讲诚信和讲良心的比较少，因此完全通过开发商自我意识的发现来进行物业项目“业权”收益的分配是不可能的。

  在现实中，很少有开发商愿意放弃目前这些比如停车场等区域的收益部分，因此公共区域权益分配引发的维权也是目前居住小区发生纠纷冲突最为集中的地方。通过“业权”的方式将业主的权益分配给业主的话，对于开发商而言就减少了其收入，因此仅仅是通过开发商的自我约束显然不可能将这种方式推广下去，因此必须要依靠政府有关部门的支持和推广，通过有关部门参与的方式，以行政的手段进行推广。

  现在法律已经可以解决业权问题，关键还是在于业主。业主委员会最好能通过律师等专业人士，对社区物业业权分配作详细调查。因为，物业管理条例当中就已经明确，公共部分收益归业主所有。

·空置的房屋是否可以不交物业费
      民法典第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 因为物业服务具有公用性特点，比如提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，这些是物业公司为所有业主提供的服务，并非...

·物业不到位，可以不交或少交物业费
      其一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业务委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。 其二、在物业服务企业没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下，业主可否拒付物业费？业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，...

·拆迁户有权优先取得补偿安置房
      《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对处于“弱势地位”的拆迁户的合法权益给予保护，规定人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。 　　《司法解释》规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁...

·长期没人住的房子，可以不交物业费吗
      交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。 很多房子空置的业主认为，房子一直都没住，就不需要交物业费了。实际上，房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。业主不能以没有...

·物业公司收费超标如何索赔？
      《中华人民共和国价格法》规定，县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依价格法的规定对价格违法行为实施行政处罚。并且，政府价格主管部建立对价格违法行为的举报制度。同时，该法又规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造...

·人防车位上是否可以安装充电桩
      只要不影响用电安全、消防安全、人防效能等，是可以安装的。根据《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》的规定，业主安装充电桩前需由物业出具同意安装充电桩的证明材料，很多物业以人防车位为由拒绝出具上述证明材料，但车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、人防效...

·业主和承租人对于物业费的分担
          在房屋出租的情况下，物业费到底该由业主还是承租人来承担？
    
    1、如果业主和承租人在租赁合同中对物业费的承担做了约定，...

·楼顶墙皮脱落砸坏业主车辆，物业公司担责
       根据公安机关的出警记录，可以证实涉案车辆被楼顶脱落的墙皮砸坏的事实。被告负有管理维护职责，包括对建筑物的维护，出现外墙建筑材料脱落产生损害，被告存在过错。原告作为小区业主，其车辆因建筑物外墙材料脱落受损，被告作为建筑物管理人应承担相应赔偿责任。被告赔偿后，有其他责任人的，有权...

·低层用户缴纳电梯费是否有法律依据？
      律师解答：《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”因此对于电梯费用，底层住户是否分摊首先要看业主公约及物业管理合同中的约定， 如果在业主公约中明确注明底层业主...

·物业管理收费项目的构成
       房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用； 共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用； 物业范围内的市政设施道路、维护维修费用； 物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求...

·物业费的收缴对象
          物业公司在提供了物业服务以后，该向哪些人收取物业费呢？ 1、通常情况下，小区入住之时，前期物业服务企业便开始为小区业主提供物业服务，而业主在购买房屋之时便签订了前期物业服务合同，成为了物业服务合同的委托方。作为物业服务合同的缔...