限购政策引起的房屋合同纠纷怎么处理？

无锡律师网 www.wx148.net

  1.对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的，是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时，当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。

  2.实务中，购房人在诉请解除合同的同时，还要求出卖人支付中介费。前文已经介绍过，如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的，中介机构有权按照合同约定获得报酬，此时，购房人向中介机构主张返还的，人民法院不予支持。那么，购房人在诉请合同解除时，将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的，是否应予支持?多数观点认为，该中介费属于实际损失，是否应予赔偿以及如何赔偿，需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。

  3.从目前情况看，全国并非所有地区和城市都在实行房地产调控措施。有些三线、四线城市房价稳定，需求不多，政府并不限购。即使实行限购、限贷的地方，对于购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋，也不属于政策调控的范围。对上述地区从事房屋买卖交易行为的当事人以限购、限贷等为由主张合同解除等的，需要区别对待，不能适用本文中探讨的观点和处理原则。

  4.房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

  5.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

  

·央产房能上市交易吗？
      1. 央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产，是指职工按房改成本价或标准价《优惠价》及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的共有住房。 2. 根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办...

·.中介隐瞒交易真实信息赚取差价，怎么维权？
      1. 2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而2006年建设部颁布的，2007年1月1日开始施行的《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款规定：“房地产经纪机构收取佣金不得...

·房改房买卖合同效力怎么界定？
      1. 房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工...

·房屋产权登记程序
          房地产权初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。　
     登记程序如下：
 &nbs...

·房屋的确权面积
          确权面积也可以说是产权登记面积，产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积(一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积)以及房屋产权证...

·买卖公房承租使用权，转让合同是否有效？
      1. 《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一，公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的，需要明确的是该处的转让，是指房屋的使用权转让，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照《合同...

·签了《房屋拆迁安置协议》，逾期交房的违约金怎么计算？
      1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定： 第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有...

·房产中介提供信息错误，应承担什么责任？
      1.中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。 2.因中介的过错给购房者造成的损失　　如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造...

·居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗？
      1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买...

·房产中介未尽审核义务，能否主张居间费？
      1. 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间的过程中，居间人必须将有关合同订立的事项如实向委托人报告，而在日常生活中，中介出于促成合同成立，赚取佣金的目的，往往难以做到如实的报告，造成委托人的损失。那么在居间人存在过错的...

·居间合同中规避“跳单”条款是否有效？
      1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%...